Три способа прекратить договор аренды
- По соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Самый быстрый и надёжный путь: стороны подписывают соглашение о расторжении в той же форме, что и договор (ст. 452 ГК РФ). Можно расторгнуть договор в любой момент, в том числе досрочно.
- Односторонний отказ (ст. 450.1 ГК РФ). Возможен, если его допускает закон или сам договор. Арендатор или арендодатель направляет уведомление, и договор прекращается через указанный в нём срок. Для договора на неопределённый срок закон даёт право отказа любой стороне: предупредить нужно за месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ), если договор не устанавливает другой срок.
- Через суд. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения, например, если арендатор больше двух раз подряд не внёс плату или существенно ухудшает имущество (ст. 619 ГК РФ). Арендатор — если имущество не передали или оно непригодно для использования (ст. 620 ГК РФ). Перед иском нужно письменно предложить второй стороне расторгнуть договор и дождаться отказа или 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Наём квартиры гражданином — особый случай: жилец может съехать, предупредив письменно за три месяца, а собственник расторгает договор только через суд (ст. 687 ГК РФ). Подробно — на странице расторжение договора аренды квартиры.
Что в нашем соглашении о расторжении
Шаблон подходит и для найма жилья, и для аренды помещения, участка, гаража, автомобиля или оборудования — вид договора выбирается в конструкторе.
Реквизиты расторгаемого договора. Номер и дата договора, описание объекта. По ним однозначно понятно, какое обязательство прекращается.
Дата расторжения. С этой даты обязательства прекращаются (ст. 453 ГК РФ). Плата начисляется по эту дату включительно.
Возврат имущества. Срок и порядок возврата по акту, с ключами и документами, в состоянии с учётом нормального износа. Если имущество вернули позже, плата начисляется по день фактического возврата (ст. 622 ГК РФ).
Коммунальные платежи. Рассчитываются по показаниям счётчиков на день подписания акта возврата — чтобы не спорить о последнем месяце.
Взаиморасчёты. Три варианта: долгов нет; арендатор доплачивает сумму; арендодатель возвращает переплату. Сумма, основание и срок указываются прямо в соглашении.
Депозит. Вернуть полностью, удержать часть с указанием причины или зачесть в последний месяц. Самый спорный пункт — прописан подробно.
Отказ от претензий. После исполнения соглашения стороны не имеют претензий друг к другу, кроме тех, что вы явно перечислили.
Регистрация. Если договор был зарегистрирован в Росреестре, соглашение тоже подают туда — чтобы погасить запись об аренде.
На что обратить внимание при расторжении
- Акт возврата обязателен. Соглашение прекращает договор, а акт доказывает, что имущество вернули и в каком состоянии. Без акта арендатор рискует платить дальше.
- Уведомление — отдельный документ. Если вторая сторона не готова подписать соглашение, направьте уведомление о расторжении договора заказным письмом с описью или вручите под подпись.
- Арендодатель против досрочного выезда. Если договор не даёт права одностороннего отказа, арендатор, съехав без соглашения, может остаться должен плату до конца срока. Договаривайтесь письменно.
- Зарегистрированная аренда. Пока запись в ЕГРН не погашена, объект числится обременённым — это мешает продать или снова сдать его.
Частые ошибки
- Договорились устно или в мессенджере. Через месяц стороны по-разному помнят дату выезда и сумму долга.
- Нет условия о депозите. Депозит «зависает»: арендатор считает, что его вернут, собственник — что удержит.
- Арендодатель выселил арендатора сам. Смена замков без соглашения или решения суда — нарушение, за которое придётся отвечать.
- Иск без досудебного предложения. Суд вернёт заявление, если не соблюдён порядок из п. 2 ст. 452 ГК РФ.
Пошаговый порядок для обеих сторон — в статье как расторгнуть договор аренды. Для офиса и склада — расторжение аренды нежилого помещения, для земли — расторжение аренды земельного участка.
Другие варианты
Договор аренды нежилого помещения между физическими лицамиДоговор аренды квартиры на месяцДоговор аренды между юридическими лицамиДоговор найма жилого помещенияДоговор аренды транспортного средства с экипажемДоговор аренды земельного участкаДоговор аренды автомобиляДоговор аренды квартиры с залогомПродление (пролонгация) договора арендыДоговор аренды автомобиля между физическими лицамиРасторжение договора аренды земельного участкаДоговор посуточной аренды квартиры
Вопросы и ответы
Можно ли скачать соглашение о расторжении договора аренды бесплатно?
Да, образец в DOCX и PDF скачивается кнопкой вверху страницы. Заполненное соглашение с вашими датами и расчётами — 249 ₽.
Можно ли расторгнуть договор аренды досрочно?
Да, по соглашению сторон — в любой момент. В одностороннем порядке — только если это разрешает договор или закон, иначе через суд.
Как расторгнуть договор аренды арендатору?
Предложить арендодателю подписать соглашение. Если договор даёт право отказа — направить уведомление за указанный в нём срок и вернуть имущество по акту.
Может ли арендодатель расторгнуть договор в одностороннем порядке?
Если это предусмотрено договором — да, с предупреждением. Если нет — через суд по основаниям ст. 619 ГК РФ, например при неуплате более двух раз подряд.
Нужен ли акт при расторжении договора аренды?
Да. Акт приёма-передачи (возврата) подтверждает, что имущество возвращено, и фиксирует его состояние и показания счётчиков.
Нужно ли регистрировать расторжение?
Только если сам договор аренды был зарегистрирован в Росреестре. Тогда соглашение подают на регистрацию, чтобы погасить запись об аренде.
Соглашение о расторжении подписывают в той же форме, что и договор (письменно, ст. 452 ГК РФ). Если договор аренды недвижимости был зарегистрирован в Росреестре, соглашение тоже нужно подать туда, чтобы погасить запись об аренде.
Полезно знать
- Налог с договора аренды
- Срок договора аренды земельного участка
- Госпошлина и документы для регистрации договора аренды
- Регистрация договора аренды земельного участка