Договор аренды квартиры с залогом

Залог, или депозит, — сумма, которую жилец вносит при заселении на случай долгов и ущерба. Это самое спорное место в любом договоре аренды квартиры: при выезде стороны по-разному помнят договорённости. Ниже — образец договора с обеспечительным платежом, готовые формулировки и порядок возврата.

Скачать образец DOCX — бесплатно Заполнить за 2 минуты
Также PDFРедакция от 16 октября 2026ГК РФ гл. 35 (ст. 671–688)

Заполнить онлайн

Черновик хранится только в этой вкладке браузера. Отправленные данные хранятся на сервере в России 30 дней и удаляются. Нажимая «Проверить документ», вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и офертой.

Залог, депозит, задаток: как правильно назвать

В быту говорят «залог» или «депозит», но юридически это разные вещи:

  • Залог (ст. 334 ГК РФ) — обеспечение вещью или правом, например квартирой в ипотеке. Для денег жильца эта конструкция не подходит.
  • Задаток (ст. 380 ГК РФ) — подтверждает заключение договора и «сгорает» у того, кто его сорвал. Подходит для брони, но не для покрытия ущерба.
  • Обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ) — сумма, из которой покрываются долги и ущерб, а остаток возвращается. Именно это и есть депозит при аренде.

Поэтому в нашем шаблоне депозит оформлен как обеспечительный платёж. Слово «залог» в тексте договора можно использовать как пояснение, но условия должны соответствовать ст. 381.1.

Как прописать депозит в договоре аренды квартиры

В конструкторе отметьте «Есть депозит» — в договоре появится п. 3.5 с такими условиями:

Сумма. Цифрами и прописью. Закон размер не ограничивает — стороны решают сами.
Когда вносится. При подписании договора. Получение подтверждается переводом или распиской.
Что покрывает. Неоплаченную плату за наём, коммунальные платежи и ущерб квартире и имуществу. Другие удержания (например, «за уборку») без отдельного условия спорны.
Срок возврата. Число дней после подписания акта возврата — по умолчанию 7. Без срока возврат превращается в переговоры.
Удержания только подтверждённые. Вычитаются только подтверждённые суммы долгов и ущерба: по акту, квитанциям, счёту мастера.
Зачёт в последний месяц. Отдельная галочка: можно ли жильцу не платить последний месяц за счёт депозита. Если не разрешить, депозит возвращается после выезда.
Проценты. На депозит проценты не начисляются — это прямо сказано в договоре.

Расписка о получении залога за квартиру

Если депозит передаётся наличными, собственник пишет расписку. В нашей расписке о депозите указываются данные сторон, адрес квартиры, дата договора, сумма обеспечительного платежа и ссылка на порядок возврата по договору. Расписка может сразу подтверждать и первый платёж за наём.

При возврате депозита наличными уже жилец пишет расписку в получении денег. Если часть депозита удержана, сумму и причину удобно зафиксировать в соглашении о расторжении или в акте возврата.

Договор, акт с описью и расписку о депозите удобно заполнить одной формой — это комплект «Сдаю квартиру».

Возврат залога: как избежать спора

  1. При заселении — акт с фото и описью имущества.
  2. При выезде — совместный осмотр, сверка с актом заселения, акт возврата.
  3. Удержание — только с обоснованием: квитанция за коммунальные, счёт мастера.
  4. Возврат — в срок из договора, переводом или под расписку.

Если собственник не возвращает депозит без причины, жилец направляет претензию, а затем может обратиться в суд с требованием вернуть деньги и проценты за пользование чужими средствами.

Ошибки с депозитом

  • Депозит назван «залогом» без условий возврата.
  • Удержание «за износ» — нормальный износ не ущерб.
  • Депозит засчитали в последний месяц, а потом обнаружили ущерб — покрывать нечем.

Комплект «Сдаю квартиру»

Договор найма, акт приёма-передачи с описью и показаниями счётчиков, расписка о депозите и памятка, как платить налог (НДФЛ или самозанятость).

  • Договор аренды квартиры
  • Акт приёма-передачи квартиры
  • Расписка о депозите
  • Памятка по налогам

590 ₽ вместо 847 ₽ по отдельности. Данные вводите один раз.

Собрать комплект

Другие варианты

Договор аренды прицепаДоговор аренды дома между физическими лицамиДоговор аренды транспортного средства с экипажемДоговор аренды транспортного средства без экипажаДоговор аренды автомобиля между юридическими лицамиДоговор аренды нежилого помещения между физическими лицамиДоговор аренды гаража между физическими лицамиДоговор на длительную аренду квартирыДоговор аренды автомобиляДоговор аренды на год и болееДоговор аренды квартирыДоговор аренды нежилого помещения между ИП

Вопросы и ответы

Как правильно прописать залог в договоре аренды квартиры?
Как обеспечительный платёж: сумма, что он покрывает, срок возврата и порядок удержаний.
Можно ли не возвращать залог за квартиру?
Только в части подтверждённых долгов и ущерба. Остальная сумма возвращается в срок из договора.
Можно ли зачесть депозит в оплату последнего месяца?
Да, если это прямо разрешено договором. В нашем конструкторе это отдельная опция.
Облагается ли депозит налогом?
Пока он не зачтён в оплату или в счёт ущерба — нет, это не доход собственника.
Нужна ли расписка о получении залога за аренду квартиры?
Да, если депозит передан наличными. При переводе подтверждением служит выписка банка.
Ю
Автор и проверка: [уточнить: ФИО юриста]
Шаблон проверен: [уточнить: дата проверки юристом]. Редакция от 16 октября 2026. Основание: ГК РФ гл. 35 (ст. 671–688); ст. 381.1 ГК РФ (обеспечительный платёж); п. 2 ст. 674 ГК РФ (регистрация при сроке от года).

Полезно знать

Связанные документы

Акт приёма-передачи квартиры

При сдаче и возврате: счётчики, ключи, опись мебели и техники.

Расторжение договора аренды

Соглашение сторон: дата выезда, возврат по акту, депозит, долги.

Продление (пролонгация) договора аренды

Допсоглашение о новом сроке, новая цена, сохранение депозита.

Договор аренды

Все варианты и образцы

Заполнить — 349 ₽