Аренда или найм: как правильно назвать договор
В разговоре все говорят «аренда квартиры», но в Гражданском кодексе для жилья, которое сдают гражданину, предусмотрен договор найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ, ст. 671–688). Слово «аренда» закон оставляет для случаев, когда квартиру снимает компания — например, для сотрудника (ст. 671 п. 2).
Поэтому наш образец называется «Договор найма жилого помещения», а стороны — наймодатель (собственник) и наниматель (жилец). Если назвать документ «договором аренды», он не станет недействительным: суд всё равно применит правила о найме. Но правильное название избавляет от споров о том, какие нормы действуют.
Договор заключается в простой письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Нотариус не нужен. Если срок — год и больше, ограничение права собственности нужно зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 674), поэтому большинство договоров заключают на 11 месяцев.
Разбор договора по пунктам
Так устроен наш шаблон. Под каждым пунктом — что вписать и зачем это нужно.
Стороны. ФИО, дата рождения, паспорт и адрес регистрации обеих сторон. Сверьте паспорт нанимателя с оригиналом, а собственника — с выпиской из ЕГРН: сдавать квартиру может только собственник или человек по доверенности от него.
Предмет и описание квартиры. Адрес, площадь, число комнат, документ о праве собственности (выписка из ЕГРН). Если собственников несколько, в договоре фиксируется их согласие на сдачу — без него сделку можно оспорить.
Кто будет жить с нанимателем. Закон требует указать граждан, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем (ст. 677 ГК РФ). Они получают равные права пользования, а наниматель отвечает за их действия. Новых жильцов — только с письменного согласия собственника.
Срок. Даты начала и окончания. Договор меньше года — краткосрочный (ст. 683): к нему не применяются часть норм о поднайме и преимущественном праве. Мы добавили пункт об автоматическом продлении, если никто не предупредил о выезде заранее.
Плата и сроки оплаты. Сумма в месяц цифрами и прописью, число, до которого платить, способ — переводом или наличными под расписку. Плату нельзя менять в одностороннем порядке (ст. 682 ГК РФ): только допсоглашением.
Коммунальные платежи. Три варианта: всё включено, жилец платит по счётчикам, свой порядок. Отдельно — кто платит за интернет. Показания счётчиков записываются в акт в день заселения.
Депозит. В шаблоне депозит оформлен как обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ): что он покрывает, в какой срок возвращается и можно ли зачесть его в последний месяц. Это главный источник споров при выезде, поэтому условия прописаны подробно.
Права и обязанности. Собственник передаёт пригодное для жизни жильё и делает капитальный ремонт; жилец бережёт имущество, платит вовремя и делает текущий ремонт (ст. 681 ГК РФ). Визиты собственника — не чаще раза в месяц и по договорённости.
Животные и курение. Разрешить или запретить — решаете вы. Если животных разрешаете, укажите каких: так понятнее, за что жилец отвечает.
Расторжение. Жилец может съехать в любое время, предупредив письменно (по ст. 687 ГК РФ — за три месяца; на практике стороны часто договариваются о 30 днях). Собственник расторгает договор только через суд и только по основаниям из закона — например, при неуплате.
Приложение — акт приёма-передачи. В акте — состояние квартиры, показания счётчиков, ключи и опись мебели и техники. Без акта почти невозможно доказать, что царапина на столе появилась при жильце.
На что обратить внимание перед подписанием
- Проверьте собственника. Свежая выписка из ЕГРН покажет, кто владелец и нет ли ареста. Если сдаёт не собственник — нужна нотариальная доверенность с правом сдачи.
- Срок меньше года. Договор на 11 месяцев не требует регистрации в Росреестре. Если нужен год и больше — закладывайте время на регистрацию.
- Фото в день заселения. Снимите каждую комнату, технику и счётчики, сошлитесь на фото в акте. Это лучший аргумент в споре о депозите.
- Деньги — с доказательствами. Переводите на карту собственника с назначением платежа или берите расписку на каждую оплату наличными.
- Налоги. Доход от сдачи облагается НДФЛ 13% или налогом самозанятого 4%. Договор и платёжные документы — ваши доказательства для налоговой.
Если квартира в ипотеке, у банка обычно нужно согласие на сдачу. Если собственник — несовершеннолетний, договор подписывает законный представитель. В таких случаях стоит показать договор юристу.
Частые ошибки в договорах аренды квартиры
- Нет акта и описи. Без них нельзя удержать депозит за испорченную мебель: жилец скажет, что так и было.
- «Залог» вместо обеспечительного платежа без условий возврата. Через месяц после выезда стороны по-разному помнят договорённости.
- Не вписаны другие жильцы. Тогда непонятно, кто имеет право жить в квартире и кто отвечает за ущерб.
- Повышение платы «по сообщению в мессенджере». Закон запрещает менять плату в одностороннем порядке — нужно допсоглашение.
- Скачанный бланк с чужими условиями. Пункты про юрлиц, НДС или аренду офиса в договоре между людьми только путают и ослабляют позицию в споре.
Какой вариант договора выбрать
Шаблон один, а условия под вашу ситуацию включаются галочками в конструкторе:
- на 11 месяцев — самый частый вариант: регистрировать не нужно;
- с мебелью и техникой — с описью имущества в акте;
- между физическими лицами — стандартная ситуация «собственник — жилец»;
- посуточно — с короткими сроками и залогом;
- аренда комнаты — с описанием мест общего пользования.
Комплект «Сдаю квартиру»
Договор найма, акт приёма-передачи с описью и показаниями счётчиков, расписка о депозите и памятка, как платить налог (НДФЛ или самозанятость).
- Договор аренды квартиры
- Акт приёма-передачи квартиры
- Расписка о депозите
- Памятка по налогам
590 ₽ вместо 847 ₽ по отдельности. Данные вводите один раз.
Собрать комплектДругие варианты
Договор аренды автомобиляДоговор аренды между юридическими лицамиДоговор аренды квартиры на 11 месяцевДоговор аренды оборудованияПродление (пролонгация) договора арендыДоговор аренды автомобиля между юридическими лицамиДоговор аренды квартиры с залогомДоговор аренды гаражаДоговор аренды земельного участкаДоговор аренды нежилого помещения между физическими лицамиДоговор аренды квартиры на месяцДоговор аренды дома между физическими лицами
Вопросы и ответы
Можно ли скачать договор аренды квартиры бесплатно?
Да. Образец в DOCX и PDF скачивается кнопкой вверху страницы без регистрации. Его можно распечатать и заполнить от руки. Заполненный под вас документ с нужными условиями стоит 349 ₽.
Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры?
Если договор найма заключён на год или больше — да, ограничение права собственности регистрируется в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Договор на срок меньше года регистрировать не нужно.
Нужно ли заверять договор у нотариуса?
Нет. Договор найма заключается в простой письменной форме — достаточно подписей сторон на двух экземплярах.
Чем депозит отличается от залога?
В быту «залогом» называют сумму, которую жилец вносит на случай ущерба. Юридически это обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ). В нашем договоре прописано, что он покрывает и когда возвращается.
За сколько дней жилец должен предупредить о выезде?
По закону — за три месяца (ст. 687 ГК РФ). Стороны часто согласуют меньший срок, например 30 дней. В конструкторе вы указываете его сами.
Какие налоги платит собственник?
НДФЛ 13% с декларацией 3-НДФЛ или 4% как самозанятый, если жилец — физлицо. В комплект «Сдаю квартиру» входит памятка с расчётом налога по вашей сумме.
Это законный документ?
Шаблон составлен по главе 35 ГК РФ, со ссылками на статьи, и проверяется юристом. Дата редакции указана в документе. Для нестандартных случаев — ипотека, несовершеннолетний собственник, сдача по доверенности — рекомендуем консультацию юриста.