Налог с договора аренды

Налог с дохода по договору аренды или найма платит собственник, а не жилец. Гражданин без статуса платит НДФЛ 13% и сам подаёт декларацию; самозанятый — 4% с платежей физлиц и 6% с организаций (только за жильё); ИП — по своему режиму. Если арендатор — организация, она сама удерживает НДФЛ из платы как налоговый агент.

Обновлено 16 октября 2026Проверено: [уточнить: ФИО юриста]

Три способа платить налог со сдачи жилья

Лимит дохода для самозанятых — 2,4 млн ₽ в год. Новым самозанятым положен налоговый вычет 10 000 ₽, которым уменьшаются первые платежи.

Пример расчёта

Квартира сдаётся гражданину за 40 000 ₽ в месяц на 11 месяцев. Доход — 440 000 ₽.

• НДФЛ: 440 000 × 13% = 57 200 ₽ за год.
• Самозанятость: 440 000 × 4% = 17 600 ₽ (без учёта вычета).

Обеспечительный платёж доходом не считается, пока он не зачтён в оплату или в возмещение ущерба. В комплекте «Сдаю квартиру» есть памятка, которая считает налог по вашей сумме.

Если арендатор — организация или ИП

Когда компания или ИП арендует имущество у гражданина (квартиру для сотрудника, машину, помещение), она становится налоговым агентом: удерживает 13% НДФЛ из каждой выплаты и перечисляет в бюджет (ст. 226 НК РФ). Собственник получает сумму за вычетом налога, а декларацию по этому доходу не подаёт. Поэтому в договоре стоит сразу указать, включён ли НДФЛ в арендную плату.

Если собственник — самозанятый, организация налог не удерживает: он сам выдаёт чек и платит 6%. Подробнее о таком договоре — договор аренды квартиры с самозанятым.

Нужно ли регистрировать договор аренды в налоговой

Нет. Договор аренды в налоговой не регистрируют и туда не сдают. Регистрация бывает только в Росреестре — для недвижимости при сроке от года. Сведения о зарегистрированных договорах Росреестр передаёт в налоговую, поэтому доход по ним легко увидеть.

Договор, акты и платёжные документы храните: они подтверждают размер дохода, если у налоговой возникнут вопросы.

Что будет, если не платить налог

• За неподачу 3-НДФЛ — штраф 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 ₽ (ст. 119 НК РФ).
• За неуплату — 20% от суммы налога (ст. 122 НК РФ) плюс пени.
• Если имущество сдаётся постоянно и в больших объёмах (несколько объектов, посуточно), налоговая может счесть это предпринимательской деятельностью без регистрации.

Ошибки при налогообложении аренды

1. Сдача гаража или офиса «как самозанятый» — по нежилой недвижимости налог на профессиональный доход не применяется.
2. В договоре с организацией не сказано, включён ли НДФЛ в плату, — стороны спорят о сумме на руки.
3. Коммунальные платежи собраны «в общей сумме» — сложнее доказать, что часть денег не доход, а возмещение расходов. Пропишите их отдельно, как в нашем договоре аренды квартиры.

Ставки и сроки — на дату публикации. Проверяйте актуальные данные на сайте ФНС.

Вопросы и ответы

Полезно знать

• Регистрация договора аренды: когда она обязательна
• Срок договора найма жилого помещения
• Срок договора аренды земельного участка
• Как расторгнуть договор аренды

Связанные документы