Срок договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, договор считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). Договор на срок до года называется краткосрочным, от года — долгосрочным, и правила для них заметно различаются.

Обновлено 16 октября 2026Проверено: [уточнить: ФИО юриста]

Краткосрочный и долгосрочный наём

Исключения для краткосрочного найма перечислены в п. 2 ст. 683 ГК РФ. Стороны могут договориться включить эти права и в краткосрочный договор.

Как продлевается договор найма

Долгосрочный договор. Не позднее чем за три месяца до окончания срока наймодатель обязан предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе в продлении, если решил не сдавать жильё внаём не менее года. Если он этого не сделал, а наниматель не отказался, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ).

Краткосрочный договор. Законного механизма продления нет — всё решает договор. Поэтому в нашем шаблоне есть пункт: если ни одна сторона не заявила письменно о прекращении за указанный срок, договор продлевается на тот же срок. Так работает популярный договор на 11 месяцев.

Если при продлении меняются условия, оформляется дополнительное соглашение о продлении.

Какой срок выбрать

• До 11 месяцев — если стороны только знакомятся, нет желания идти в Росреестр, собственнику важна гибкость.
• От года до пяти лет — если жилец планирует жить долго и хочет защиты от внезапного отказа, а собственнику нужен стабильный доход. Разбор — на странице договора длительной аренды квартиры.
• Без срока — не рекомендуем: договор автоматически становится пятилетним, и его нужно регистрировать.

Что происходит, когда срок закончился

1. Если договор продлён (по закону или по договору) — жилец остаётся на прежних условиях.
2. Если кто-то отказался от продления — жилец освобождает жильё и передаёт его по акту; собственник возвращает депозит.
3. Если жилец не выезжает, собственник обращается в суд с иском о выселении. Самостоятельно менять замки нельзя.

Ошибки со сроком найма

• В договоре на 3 года не учтено, что его нужно регистрировать.
• Срок «на 12 месяцев» считают краткосрочным — это уже год.
• В краткосрочном договоре нет пункта о продлении, а жилец продолжает жить и платить — стороны не понимают, действует ли договор.

Общие правила о сроке аренды (не жилья) — в статье срок договора аренды.

Вопросы и ответы

Полезно знать

• Налог с договора аренды
• Нужен ли договор аренды
• Регистрация договора аренды: когда она обязательна
• Как расторгнуть договор аренды

Связанные документы