Договор аренды квартиры между физическими лицами

Договор аренды квартиры между физическими лицами нужен, когда вы сдаёте или снимаете жильё напрямую, без агентства. Образец можно скачать бесплатно, а ниже — то, что обычно делает риелтор: как проверить друг друга, как подписать договор и как оформить расчёты, чтобы потом не было споров.

Скачать образец DOCX — бесплатно Заполнить за 2 минуты
Также PDFРедакция от 16 октября 2026ГК РФ гл. 35 (ст. 671–688)

Заполнить онлайн

Черновик хранится только в этой вкладке браузера. Отправленные данные хранятся на сервере в России 30 дней и удаляются. Нажимая «Проверить документ», вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и офертой.

Когда нужен договор между физлицами

Ситуация «гражданин сдаёт свою квартиру гражданину» — классический наём жилья по главе 35 ГК РФ. Форма — простая письменная (ст. 674 ГК РФ): два экземпляра с подписями, без нотариуса. Если собственник зарегистрирован как ИП или самозанятый, договор остаётся тем же, меняются только налоги — см. договор с самозанятым. Если квартиру снимает компания для сотрудника, нужен уже договор аренды с организацией.

Как проверить друг друга без риелтора

Жильцу — проверить собственника:

  • заказать свежую выписку из ЕГРН и сверить ФИО собственника с паспортом;
  • если собственников несколько — получить согласие каждого (подпись в договоре или отдельный документ);
  • если сдаёт родственник или знакомый собственника — попросить нотариальную доверенность с правом сдачи внаём;
  • уточнить, нет ли ипотеки: в выписке это видно как обременение.

Собственнику — проверить жильца: сверить паспорт с лицом, проверить его действительность через сервис МВД, записать всех, кто будет жить вместе с нанимателем. Если жилец — иностранный гражданин, собственник как принимающая сторона ставит его на миграционный учёт: по общему правилу уведомление подаётся в течение семи рабочих дней со дня прибытия (для граждан некоторых стран сроки дольше).

Пункты, которые особенно важны при сделке напрямую

Весь договор разобран на странице аренды квартиры. Здесь — пункты, которые защищают стороны, когда посредника нет.

Стороны с датой рождения и паспортом. По этим данным человека можно найти и при необходимости предъявить иск. Телефоны и e-mail в разделе 9 — каналы для официальных уведомлений.
Гарантии наймодателя (п. 1.3). Собственник подтверждает, что квартира не продана, не под арестом, а банк-залогодержатель согласен на сдачу. Если гарантия окажется ложной, у жильца есть основание требовать убытки.
Способ оплаты (п. 3.2). Перевод на карту с реквизитами в договоре или наличные под расписку. Перевод на «карту мамы» без записи в договоре потом сложно доказать.
Обеспечительный платёж (п. 3.5). Сумма, что из неё удерживается и через сколько дней она возвращается после акта возврата.
Уведомления через мессенджер (п. 8.3). Сообщения на указанные в договоре контакты имеют силу письменных уведомлений. Это удобно, когда стороны живут в разных городах.
Налоги (п. 8.1). Собственник сам отвечает за налог с дохода от сдачи. Жилец не является налоговым агентом и ничего не удерживает.

Как подписать договор и передать квартиру

  1. Согласуйте условия и заполните договор — в конструкторе или в бланке.
  2. Встретьтесь в квартире: проверьте паспорта и выписку ЕГРН, подпишите два экземпляра, у каждого — свой.
  3. Пройдите квартиру вместе, сфотографируйте комнаты и счётчики, подпишите акт приёма-передачи.
  4. Передайте деньги: перевод с назначением платежа или наличные с распиской собственника.
  5. Передайте ключи и запишите их количество в акт.

Если подписать лично не получается, стороны могут обменяться сканами, а оригиналы отправить почтой. Пока оригиналов нет, сохраняйте переписку, в которой согласовывали условия.

Ошибки при аренде квартиры напрямую

  • Договор подписан с человеком, который не является собственником и не имеет доверенности.
  • Деньги переданы до подписания договора и акта.
  • Не записано, кто ещё живёт в квартире, — в споре об ущербе непонятно, кто отвечает.
  • Договор скачан «для юрлиц» с НДС и печатями — пункты не подходят частным лицам.

Комплект «Сдаю квартиру»

Договор найма, акт приёма-передачи с описью и показаниями счётчиков, расписка о депозите и памятка, как платить налог (НДФЛ или самозанятость).

  • Договор аренды квартиры
  • Акт приёма-передачи квартиры
  • Расписка о депозите
  • Памятка по налогам

590 ₽ вместо 847 ₽ по отдельности. Данные вводите один раз.

Собрать комплект

Другие варианты

Договор аренды квартиры с залогомРасторжение договора аренды квартирыДоговор аренды с ИПДоговор аренды квартиры с мебелью и техникойДоговор аренды нежилого помещенияДоговор аренды между юридическими лицамиДоговор аренды автомобиля между физическими лицамиДоговор на длительную аренду квартирыДоговор аренды домаДоговор аренды транспортного средства с экипажемДоговор аренды гаражаДоговор аренды с правом выкупа

Вопросы и ответы

Можно ли скачать договор аренды квартиры между физическими лицами в Word?
Да, бланк доступен в DOCX (Word) и PDF бесплатно. Заполненный вариант тоже приходит в обоих форматах.
Нужен ли нотариус для договора между физлицами?
Нет. Достаточно простой письменной формы и подписей сторон. Нотариальная доверенность нужна, только если сдаёт не собственник.
Как сдать квартиру иностранцу?
Договор тот же, в нём указываются данные паспорта иностранного гражданина. Собственник как принимающая сторона ставит его на миграционный учёт — по общему правилу в течение семи рабочих дней.
Можно ли сдать квартиру в субаренду по такому договору?
Только с письменного согласия наймодателя: без него поднаём запрещён (п. 5.2 договора).
Чем типовой договор отличается от вашего?
Единого типового договора найма закон не утверждает. Наш шаблон собран по главе 35 ГК РФ и меняется под ваши условия.
Платит ли жилец какие-то налоги?
Нет. Налог с дохода от сдачи платит собственник: НДФЛ или налог на профессиональный доход.
Ю
Автор и проверка: [уточнить: ФИО юриста]
Шаблон проверен: [уточнить: дата проверки юристом]. Редакция от 16 октября 2026. Основание: ГК РФ гл. 35 (ст. 671–688); ст. 381.1 ГК РФ (обеспечительный платёж); п. 2 ст. 674 ГК РФ (регистрация при сроке от года).

Полезно знать

Связанные документы

Акт приёма-передачи квартиры

При сдаче и возврате: счётчики, ключи, опись мебели и техники.

Расторжение договора аренды

Соглашение сторон: дата выезда, возврат по акту, депозит, долги.

Продление (пролонгация) договора аренды

Допсоглашение о новом сроке, новая цена, сохранение депозита.

Договор аренды

Все варианты и образцы

Заполнить — 349 ₽