Договор аренды квартиры с самозанятым

Самозанятый может сдавать квартиру и платить налог 4% вместо 13% НДФЛ. Сам договор найма при этом почти не меняется — добавляются пара строк о статусе собственника и порядке выдачи чеков. Ниже — образец, что вписать и какие ограничения у самозанятости при сдаче жилья.

Скачать образец DOCX — бесплатно Заполнить за 2 минуты
Также PDFРедакция от 16 октября 2026ГК РФ гл. 35 (ст. 671–688)

Заполнить онлайн

Черновик хранится только в этой вкладке браузера. Отправленные данные хранятся на сервере в России 30 дней и удаляются. Нажимая «Проверить документ», вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и офертой.

Может ли самозанятый сдавать квартиру

Да. Закон о налоге на профессиональный доход (422-ФЗ) прямо разрешает применять его к доходу от сдачи в аренду (наём) жилых помещений. Ограничения:

  • только жильё — квартира, комната, жилой дом; гараж, офис, склад, машино-место через самозанятость не сдают;
  • лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год по всем видам деятельности;
  • сдаёт собственник — если квартира в общей собственности, каждый собственник платит налог со своей части дохода.

Ставка — 4% с платежей от граждан и 6% — от организаций и ИП. Декларации нет: налог считается в приложении «Мой налог» по выданным чекам.

Что вписать в договор с самозанятым арендодателем

В нашем шаблоне п. 8.1 уже говорит, что наймодатель сам исполняет обязанности налогоплательщика. Для самозанятого добавьте в поле «Дополнительные условия» примерно такой текст:

«Наймодатель применяет специальный налоговый режим „Налог на профессиональный доход“ (ИНН ____________). При получении каждого платежа Наймодатель формирует чек и передаёт его Нанимателю (ссылкой или на e-mail). В случае утраты статуса налогоплательщика НПД Наймодатель уведомляет Нанимателя в течение 5 дней».

Если наниматель — организация, этот пункт особенно важен: чек самозанятого освобождает её от обязанности удерживать НДФЛ.

Пункты договора, которые связаны с налогом

Остальные пункты — как в обычном договоре аренды квартиры. На налог влияют:

Плата за наём (п. 3.1). Это доход, на который выдаётся чек. Сумма в договоре и в чеках должна совпадать.
Способ оплаты (п. 3.2). Перевод на карту удобнее: дату и сумму видно в выписке, чек формируется в тот же день.
Коммунальные (п. 3.3). Если жилец возмещает счётчики отдельно, пропишите это: так проще отделить возмещение расходов от платы за наём.
Депозит (п. 3.5). Обеспечительный платёж — не доход, пока он не зачтён в оплату или в возмещение ущерба. Чек выдаётся в момент зачёта.
Дополнительные условия (п. 8.5). Статус НПД, ИНН и порядок передачи чеков.

На что обратить внимание

  • Чек — сразу. Его нужно сформировать при расчёте; за нарушение срока — штраф.
  • Налог — до 28-го числа следующего месяца, начисляется в приложении автоматически.
  • Вычет 10 000 ₽ для новых самозанятых уменьшает ставку, пока не израсходован.
  • Если статус утрачен (превышен лимит, сняты с учёта) — доход облагается НДФЛ, а договор продолжает действовать.

Подробнее о вариантах налогообложения — в статье о налоге с договора аренды.

Частые ошибки самозанятых арендодателей

  1. Сдают через НПД гараж или кладовую — нельзя, это нежилые помещения.
  2. Выдают один чек «за год» в декабре вместо чека на каждую оплату.
  3. Указывают в чеке сумму меньше, чем в договоре.

Комплект «Сдаю квартиру»

Договор найма, акт приёма-передачи с описью и показаниями счётчиков, расписка о депозите и памятка, как платить налог (НДФЛ или самозанятость).

  • Договор аренды квартиры
  • Акт приёма-передачи квартиры
  • Расписка о депозите
  • Памятка по налогам

590 ₽ вместо 847 ₽ по отдельности. Данные вводите один раз.

Собрать комплект

Другие варианты

Договор аренды земельного участка между физическими лицамиРасторжение договора арендыДоговор аренды нежилого помещения между ИПДоговор аренды дома между физическими лицамиПродление (пролонгация) договора арендыРасторжение договора аренды квартирыДоговор аренды с правом выкупаДоговор посуточной аренды квартирыДоговор аренды квартиры на 11 месяцевДоговор аренды квартиры с залогомДоговор аренды между юридическими лицамиДоговор аренды оборудования

Вопросы и ответы

Можно ли самозанятому сдавать квартиру?
Да, на НПД можно сдавать жилые помещения: квартиру, комнату, жилой дом.
Какой налог платит самозанятый при сдаче квартиры?
4%, если жилец — гражданин, и 6%, если квартиру снимает организация или ИП.
Нужен ли особый договор аренды для самозанятого?
Нет, это обычный договор найма. Достаточно указать статус, ИНН и порядок выдачи чеков.
Можно ли самозанятому сдавать квартиру организации?
Да, но с организацией заключают договор аренды, а не найма. Она получает чек и не удерживает НДФЛ, а самозанятый платит 6%.
Где скачать образец договора аренды квартиры с самозанятым?
Бланк договора найма — вверху страницы, бесплатно. Заполненный договор с пунктом о НПД — 349 ₽.
Ю
Автор и проверка: [уточнить: ФИО юриста]
Шаблон проверен: [уточнить: дата проверки юристом]. Редакция от 16 октября 2026. Основание: ГК РФ гл. 35 (ст. 671–688); ст. 381.1 ГК РФ (обеспечительный платёж); п. 2 ст. 674 ГК РФ (регистрация при сроке от года).

Полезно знать

Связанные документы

Акт приёма-передачи квартиры

При сдаче и возврате: счётчики, ключи, опись мебели и техники.

Расторжение договора аренды

Соглашение сторон: дата выезда, возврат по акту, депозит, долги.

Продление (пролонгация) договора аренды

Допсоглашение о новом сроке, новая цена, сохранение депозита.

Договор аренды

Все варианты и образцы

Заполнить — 349 ₽