Договор купли-продажи квартиры между родственниками

Договор купли-продажи квартиры между родственниками оформляется так же, как с посторонним человеком: тот же договор, та же регистрация в Росреестре. Но у такой сделки свои последствия — налоговый вычет покупателю не положен, а «продажа без денег» может оказаться фиктивной. Разберём, когда лучше продать, когда подарить и как не ошибиться.

Скачать образец DOCX — бесплатно Заполнить за 2 минуты
Также PDFРедакция от 17 октября 2026§ 7 гл. 30 ГК РФ (ст. 549–558) — продажа недвижимости

Заполнить онлайн

Черновик хранится только в этой вкладке браузера. Отправленные данные хранятся на сервере в России 30 дней и удаляются. Нажимая «Проверить документ», вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и офертой.

Продать или подарить квартиру родственнику

  • Дарение близкому родственнику — супругу, родителям, детям, бабушкам и дедушкам, внукам, братьям и сёстрам — не облагается НДФЛ у получателя. Квартира, полученная в дар, — личное имущество одаряемого, она не делится при разводе. Подробнее — договор дарения квартиры между близкими родственниками.
  • Продажа имеет смысл, когда деньги реально передаются: родственник покупает квартиру за свои или кредитные деньги, а продавцу нужны средства на другое жильё.

Если родители хотят помочь ребёнку купить квартиру у постороннего продавца, удобнее подарить деньги: см. договор дарения денег близкому родственнику, а квартиру купить по обычному договору.

Налоги и вычет при продаже родственнику

Покупатель. Имущественный вычет на покупку жилья не предоставляется, если продавец — взаимозависимое лицо: супруг, родители, дети, братья и сёстры, опекун или подопечный (ст. 220 НК РФ, ст. 105.1 НК РФ). Это главный довод в пользу проверки: многие узнают об этом уже после сделки.

Продавец. Правила те же, что при продаже постороннему: если квартира в собственности меньше минимального срока, доход облагается НДФЛ. Цена не может быть занижена для налога — доход считается не меньше 70% кадастровой стоимости.

Фиктивный договор купли-продажи между родственниками

Иногда квартиру «продают» родственнику без денег — чтобы спрятать от кредиторов, обойти права других наследников или сособственников. Закон называет такие сделки мнимыми (совершены для вида) или притворными (прикрывают другую сделку, например дарение) — и те и другие ничтожны (ст. 170 ГК РФ). Кредиторы, наследники, финансовый управляющий при банкротстве продавца могут оспорить её в суде.

Поэтому в сделке между родственниками особенно важно, чтобы оплата была реальной и документально подтверждённой: перевод на счёт, аккредитив или расписка о получении денег за квартиру.

На что обратить внимание в договоре

Шаблон тот же, что для обычной продажи. Для сделки между родственниками важны эти пункты:

Цена. Рыночная или близкая к ней. Символическая цена — повод для налоговой и суда усомниться в сделке.
Способ расчётов. Безналичный перевод или аккредитив оставляют след. Наличные — только с распиской.
Согласие супруга продавца. Нужно, даже если покупатель — член семьи. Квартира, купленная в браке, — общая.
Зарегистрированные лица. Часто продавец остаётся жить в квартире. Если так, это нужно прямо записать в договоре.
Заверения продавца. Не банкрот и не собирается им становиться. Ложное заверение — основание для убытков.

Продажа между супругами

Если квартира общая, «продать» её второму супругу нельзя — она и так принадлежит обоим. Сначала имущество нужно разделить: брачным договором или соглашением о разделе, оба — у нотариуса. См. соглашение о разделе имущества супругов. Продать можно квартиру, которая была личной собственностью одного из супругов, например полученной до брака.

Сделки внутри семьи часто становятся предметом споров при разводе, наследовании и банкротстве. Перед подписанием покажите договор юристу.

Другие варианты

Договор купли-продажи квартиры между физическими лицамиДоговор купли-продажи квартиры с материнским капиталомРасторжение договора купли-продажи квартирыДоговор купли-продажи комнатыСоглашение о задатке при покупке квартирыДоговор купли-продажи квартиры по доверенностиДоговор купли-продажи квартиры несовершеннолетним

Вопросы и ответы

Можно ли продать квартиру близкому родственнику?
Да, закон это не запрещает. Договор и регистрация такие же, как при продаже постороннему.
Получит ли покупатель налоговый вычет, если купил квартиру у мамы?
Нет. Вычет не предоставляется, если продавец — взаимозависимое лицо, а родители и дети к ним относятся.
Что выгоднее — дарение или продажа квартиры родственнику?
Если денег нет, честнее и безопаснее дарение: для близких родственников оно без налога. Продажа — когда оплата реальная.
Могут ли признать продажу между родственниками фиктивной?
Да, если оплаты не было и сделка прикрывала дарение или вывод имущества от кредиторов. Такая сделка ничтожна (ст. 170 ГК РФ).
Нужен ли нотариус при продаже квартиры родственнику?
Нет, если квартира целиком принадлежит одному взрослому собственнику. При продаже доли — как правило, нужен.
Покупатель становится собственником только после регистрации перехода права в Росреестре (ст. 551 ГК РФ). Шаблон подходит, когда квартира или комната целиком принадлежит одному продавцу (или супругам — при нотариальном согласии второго супруга), а продавец и покупатель — совершеннолетние граждане. Не подходит без юриста и нотариуса: если продаётся ДОЛЯ в квартире, если собственников несколько (договор о продаже долей, как правило, удостоверяет нотариус — ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ), если собственник или один из собственников — несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный (нужны разрешение органа опеки и, как правило, нотариальная форма — проверьте у нотариуса; ст. 37 ГК РФ, ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ), если продаваемая квартира была куплена с материнским капиталом (у детей должны быть доли). Если покупатель платит материнским капиталом — после покупки он обязан оформить жильё в общую собственность с детьми (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ); направить капитал на покупку без кредита до 3 лет ребёнка, как правило, нельзя — уточните в Социальном фонде. Расчёты наличными до подписания — самый рискованный для покупателя способ; безопаснее аккредитив, банковская ячейка или сервис безопасных расчётов. Если в квартире зарегистрированы люди, отказавшиеся от приватизации, они сохраняют право жить в ней и после продажи. Перед подписанием рекомендуем показать договор и выписку из ЕГРН юристу.
Ю
Автор и проверка: [уточнить: ФИО юриста]
Шаблон проверен: [уточнить: дата проверки юристом]. Редакция от 17 октября 2026. Основание: § 7 гл. 30 ГК РФ (ст. 549–558) — продажа недвижимости; ст. 551 ГК РФ (регистрация перехода права); ст. 556 ГК РФ (передаточный акт); п. 1 ст. 558 ГК РФ (лица, сохраняющие право пользования); п. 5 ст. 488 ГК РФ (залог при оплате после передачи); п. 3 ст. 35 СК РФ (согласие супруга); ч. 6 ст. 42 ЖК РФ (комната в коммунальной квартире); ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ (материнский капитал).

Полезно знать

Связанные документы

Акт приёма-передачи

Расписка

Расписки в получении денег: за имущество, задаток, возврат долга.

Договор задатка (соглашение о задатке)

Задаток при покупке квартиры, дома или авто и предварительный договор.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Бронь квартиры до сделки: цена, срок, задаток или аванс, ипотека.

Соглашение о выделении долей

Доли в квартире или доме: маткапитал, дети, супруги.

Договор купли-продажи квартиры

Все варианты и образцы

Заполнить — 349 ₽