Договор купли-продажи квартиры по доверенности

Договор купли-продажи квартиры по доверенности подписывает не собственник, а его представитель — когда владелец живёт в другом городе, болеет или не может прийти на сделку. Для покупателя это повышенный риск. Ниже — какой должна быть доверенность, что проверить до передачи денег и что поменять в образце договора, если за продавца подписывает представитель.

Для этой ситуации типового шаблона недостаточно: документ нужно готовить с юристом или нотариусом. Ниже — что важно знать.

Какая доверенность нужна

Только нотариальная. Доверенность на распоряжение недвижимостью и на подачу документов в Росреестр по закону удостоверяет нотариус (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Простую письменную доверенность Росреестр не примет.

В доверенности должны быть прямо названы:

  • квартира — адрес и кадастровый номер;
  • право продать её — за цену по своему усмотрению или не ниже указанной;
  • право подписать договор и передаточный акт;
  • право подать документы на регистрацию перехода права;
  • право получить деньги — если представитель будет их получать. Если такого права нет, оплата идёт только собственнику.

Подробнее о видах доверенностей — в статье доверенность на квартиру.

Что проверить покупателю

  1. Подлинность и действие — по реквизитам на сайте Федеральной нотариальной палаты: не отменена ли доверенность.
  2. Срок. Он не должен истечь до регистрации. Если в доверенности срока нет — она действует год со дня выдачи (ст. 186 ГК РФ).
  3. Собственник жив и в курсе. Доверенность прекращается со смертью доверителя (ст. 188 ГК РФ). Попросите видеосвязь с собственником или позвоните нотариусу.
  4. Полномочия совпадают со сделкой. Та же квартира, цена не ниже допустимой, есть право подать документы.
  5. Согласие супруга собственника, если квартира куплена в браке.

Что изменить в нашем образце

Честно о нашем шаблоне: стороны в нём — сами собственник и покупатель, отдельного поля для представителя нет. Если подписывает представитель, часть пунктов нужно доработать.

Преамбула (доработать). После данных продавца добавить: «в лице представителя ФИО, паспорт…, действующего на основании доверенности, удостоверенной нотариусом…, дата, реестровый номер».
Подписи (доработать). Подписывает представитель от имени продавца, с той же ссылкой на доверенность.
Расчёты (подходит). В шаблоне есть безналичная оплата на счёт продавца, аккредитив и ячейка. При сделке по доверенности указывайте счёт самого собственника.
Заверения продавца (подходит). Дееспособность, отсутствие банкротства и обременений — даёт собственник через представителя. При ложных заверениях он отвечает за убытки.
Передача и регистрация (подходит). Акт подписывает представитель, если у него есть такое право; документы в Росреестр подаются с нотариальной доверенностью.
Дополнительные условия. Можно записать, что продавец подтверждает действие доверенности на день подписания.

Частые ошибки

  1. Деньги наличными представителю без права на получение денег. Собственник вправе сказать, что ничего не получал.
  2. «Генеральная» доверенность десятилетней давности. Риск, что её отменили или собственника нет в живых.
  3. Не проверили по реестру нотариата. Поддельные доверенности встречаются чаще, чем кажется.

Общие правила сделок через представителя — на странице договор купли-продажи по доверенности.

Сделка по доверенности — одна из самых рискованных для покупателя. Доработку договора и проверку доверенности рекомендуем поручить юристу или провести сделку у нотариуса.

Другие варианты

Договор купли-продажи комнатыДоговор купли-продажи квартиры с материнским капиталомДоговор купли-продажи квартиры между родственникамиДоговор купли-продажи квартиры между физическими лицамиДоговор купли-продажи квартиры несовершеннолетнимРасторжение договора купли-продажи квартирыСоглашение о задатке при покупке квартиры

Вопросы и ответы

Можно ли продать квартиру по доверенности?
Да, если доверенность нотариальная и в ней есть право продать именно эту квартиру и подать документы на регистрацию.
Может ли представитель получить деньги за квартиру?
Только если это право прямо указано в доверенности. Безопаснее перечислять оплату на счёт собственника.
Подходит ли ваш шаблон для продажи по доверенности?
Как основа — да, но преамбулу и подписи нужно дополнить данными представителя и доверенности. Мы рекомендуем поручить это юристу.
Как проверить доверенность на продажу квартиры?
По реквизитам на сайте Федеральной нотариальной палаты, а также связавшись с собственником или нотариусом.
Можно ли купить квартиру по доверенности?
Да, представителем может быть и покупатель. Ему тоже нужна нотариальная доверенность с правом купить и зарегистрировать квартиру.
Нужен ли предварительный договор при продаже по доверенности?
Не обязательно. Если он подписывается, представитель должен иметь право и на это, а условия должны совпадать с полномочиями.
Покупатель становится собственником только после регистрации перехода права в Росреестре (ст. 551 ГК РФ). Шаблон подходит, когда квартира или комната целиком принадлежит одному продавцу (или супругам — при нотариальном согласии второго супруга), а продавец и покупатель — совершеннолетние граждане. Не подходит без юриста и нотариуса: если продаётся ДОЛЯ в квартире, если собственников несколько (договор о продаже долей, как правило, удостоверяет нотариус — ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ), если собственник или один из собственников — несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный (нужны разрешение органа опеки и, как правило, нотариальная форма — проверьте у нотариуса; ст. 37 ГК РФ, ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ), если продаваемая квартира была куплена с материнским капиталом (у детей должны быть доли). Если покупатель платит материнским капиталом — после покупки он обязан оформить жильё в общую собственность с детьми (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ); направить капитал на покупку без кредита до 3 лет ребёнка, как правило, нельзя — уточните в Социальном фонде. Расчёты наличными до подписания — самый рискованный для покупателя способ; безопаснее аккредитив, банковская ячейка или сервис безопасных расчётов. Если в квартире зарегистрированы люди, отказавшиеся от приватизации, они сохраняют право жить в ней и после продажи. Перед подписанием рекомендуем показать договор и выписку из ЕГРН юристу.
Ю
Автор и проверка: [уточнить: ФИО юриста]
Шаблон проверен: [уточнить: дата проверки юристом]. Редакция от 17 октября 2026. Основание: § 7 гл. 30 ГК РФ (ст. 549–558) — продажа недвижимости; ст. 551 ГК РФ (регистрация перехода права); ст. 556 ГК РФ (передаточный акт); п. 1 ст. 558 ГК РФ (лица, сохраняющие право пользования); п. 5 ст. 488 ГК РФ (залог при оплате после передачи); п. 3 ст. 35 СК РФ (согласие супруга); ч. 6 ст. 42 ЖК РФ (комната в коммунальной квартире); ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ (материнский капитал).

Полезно знать

Связанные документы

Акт приёма-передачи

Расписка

Расписки в получении денег: за имущество, задаток, возврат долга.

Договор задатка (соглашение о задатке)

Задаток при покупке квартиры, дома или авто и предварительный договор.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Бронь квартиры до сделки: цена, срок, задаток или аванс, ипотека.

Соглашение о выделении долей

Доли в квартире или доме: маткапитал, дети, супруги.

Договор купли-продажи квартиры

Все варианты и образцы