Зачем нужен предварительный договор при покупке квартиры
По ст. 429 ГК РФ предварительный договор обязывает стороны заключить основной договор в будущем на заранее согласованных условиях. Квартира по нему ещё не продаётся: право собственности переходит только по основному договору после регистрации в Росреестре.
Предварительный договор нужен, когда сделку нельзя провести сразу: продавец выписывает жильцов или оформляет наследство, покупатель продаёт своё жильё или ждёт решения банка. Он защищает обе стороны: продавец не продаст квартиру другому дороже, покупатель не уйдёт к другому варианту без последствий.
Если сторона уклоняется от сделки, другая вправе в течение шести месяцев потребовать в суде заключения основного договора и возмещения убытков (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Разбор предварительного договора по пунктам
Так устроен наш шаблон. Под каждым пунктом — что вписать и зачем.
Срок основного договора. Конкретная дата, до которой стороны подпишут договор купли-продажи. Если срока нет, по закону он равен году — это слишком долго для обычной сделки.
Квартира. Адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, число комнат. Без точного описания договор может быть признан незаключённым.
Право продавца. Основание собственности и номер записи в ЕГРН. Сверьте их со свежей выпиской.
Цена и расчёты. Окончательная цена и способ оплаты по основному договору: в день подписания или через аккредитив и другие безопасные расчёты, с поступлением денег продавцу после регистрации.
Ипотека. Сумма кредита и банк. Покупатель обязуется подать заявку в оговорённый срок, а отказ банка при добросовестной подаче документов признаётся обстоятельством, за которое никто не отвечает.
Задаток, аванс или без денег. Три варианта. Задаток обеспечивает заключение основного договора (п. 4 ст. 380 ГК РФ): при срыве по вине покупателя он остаётся у продавца, по вине продавца — возвращается вдвойне. Аванс возвращается при любом исходе.
Снятие с регистрационного учёта. Дата, до которой продавец выпишет всех зарегистрированных. В основном договоре будет указано, что лиц с правом пользования квартирой нет.
Обязанности продавца до сделки. Не продавать, не закладывать, не сдавать квартиру, не прописывать новых жильцов, платить коммунальные. За оговорённый срок до сделки — выписка из ЕГРН, справки об отсутствии долгов и о зарегистрированных, согласие супруга.
Нотариус и расходы. Отметка, если основной договор удостоверяется у нотариуса, и кто платит за регистрацию: покупатель, продавец или пополам.
Прекращение. Если до конца срока никто не предложил подписать основной договор, обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Предложение направляется письменно не позднее чем за 5 дней до даты подписания.
На что обратить внимание
- Форма. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного (п. 2 ст. 429). Для обычной квартиры в единоличной собственности это простая письменная форма. Если продаётся доля или собственник — несовершеннолетний, сделка нотариальная, и предварительный договор безопаснее тоже заключить у нотариуса.
- Регистрация не нужна. Предварительный договор в Росреестр не подаётся.
- Отказавшиеся от приватизации. Если в квартире зарегистрирован человек, отказавшийся от приватизации, он может сохранить право пользования и после продажи. Такие случаи стоит показать юристу.
- Деньги — с документом. Задаток или аванс передавайте с отметкой продавца в договоре или по расписке о задатке за квартиру.
Частые ошибки
- «Задаток» без условий. Если последствия срыва сделки не прописаны, при сомнениях сумма будет авансом и вернётся покупателю.
- Нет цены. Цена — существенное условие продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ). Без неё основной договор не на чём строить.
- Не учтена ипотека. Банк отказал — покупатель теряет задаток, если в договоре не сказано, что это не его вина.
- Договор с несобственником. Подписывать с риелтором или родственником продавца без нотариальной доверенности рискованно.
Отдельно задаток можно оформить соглашением о задатке — если предварительный договор уже подписан без него.
Вопросы и ответы
Нужно ли регистрировать предварительный договор купли-продажи квартиры?
Нет. Он не переводит право собственности, поэтому в Росреестр не подаётся. Регистрируется переход права по основному договору.
Можно ли скачать образец предварительного договора бесплатно?
Да, бланк в DOCX и PDF скачивается бесплатно. Заполненный договор с вашими условиями — 349 ₽.
Что лучше — задаток или аванс?
Продавцу выгоднее задаток: он остаётся у него, если покупатель передумал. Покупателю спокойнее с авансом или с задатком и условием о возврате при отказе банка.
Что будет, если продавец передумал?
При задатке — вернёт его в двойном размере и возместит убытки сверх задатка, если договор этого не исключает. Кроме того, покупатель может потребовать в суде заключения основного договора.
Можно ли изменить цену после подписания предварительного договора?
Только по соглашению обеих сторон. Наш шаблон фиксирует цену как окончательную.
Подходит ли договор для новостройки?
Нет. Квартиры в строящемся доме продаются по договору участия в долевом строительстве. Наш шаблон — для квартиры, право на которую уже зарегистрировано в ЕГРН.
Если основной договор нужно удостоверять у нотариуса (продаётся доля, собственник — несовершеннолетний или недееспособный), предварительный тоже заключается у нотариуса — иначе он ничтожен (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор не переводит право собственности — для этого нужен основной договор и регистрация в Росреестре.