Когда подходит этот договор
Шаблон рассчитан на типовую сделку: квартира целиком принадлежит одному взрослому собственнику (или супругам — при нотариальном согласии второго), покупатель — совершеннолетний гражданин. Договор подписывается в простой письменной форме, нотариус не обязателен. Общие правила продажи квартиры — на странице договор купли-продажи квартиры.
Если собственников несколько, продаётся доля или среди собственников есть дети, этот путь не подходит — нужен нотариус.
Пункты, которые защищают стороны
Что есть в нашем шаблоне и зачем это нужно продавцу и покупателю.
Паспортные данные и даты рождения. Полностью, как в паспорте. Дата рождения помогает Росреестру идентифицировать стороны.
Основание права и номер записи ЕГРН. Покупатель видит, откуда у продавца квартира: купля-продажа, наследство, приватизация, дарение. Наследство и приватизация требуют особой проверки.
Согласие супруга. Если квартира куплена в браке — реквизиты нотариального согласия (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без него сделку могут оспорить.
Заверения продавца. Дееспособность, отсутствие банкротства, квартира не куплена с маткапиталом. Если заверение окажется ложным, продавец возмещает убытки (ст. 431.2 ГК РФ).
Зарегистрированные лица. Кто прописан и до какой даты выпишется; есть ли люди с правом пожизненного пользования. За просрочку выписки — неустойка.
Способ расчётов. Аккредитив, ячейка, безопасные расчёты банка, оплата после регистрации или до подписания. Для каждого — свой текст пункта.
Взносы на капремонт и коммуналка. До передачи платит продавец, после — покупатель. Долг по капремонту переходит к новому собственнику, поэтому продавец обязуется его возместить.
Передача и регистрация. Акт в приложении, срок передачи и срок подачи документов в Росреестр.
Какие документы подготовить
- паспорта продавца и покупателя;
- свежая выписка из ЕГРН — покупатель может заказать её сам;
- документ-основание права продавца (договор, свидетельство о наследстве, договор приватизации);
- нотариальное согласие супруга продавца, если нужно;
- сведения о зарегистрированных в квартире — выписка из домовой книги или справка из МФЦ;
- справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам и капремонту — по желанию покупателя.
Налоги после продажи и вычет покупателю
Продавец не платит НДФЛ, если владел квартирой дольше минимального срока: три года — для полученной по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или если это единственное жильё; в остальных случаях — пять лет. Если срок меньше, нужно подать декларацию 3-НДФЛ; доход можно уменьшить на имущественный вычет или на расходы на покупку. Доход для налога не может быть меньше 70% кадастровой стоимости.
Покупатель может получить имущественный вычет по расходам на покупку жилья (ст. 220 НК РФ), но не если продавец — взаимозависимое лицо, например близкий родственник. Точные суммы и условия проверьте на сайте ФНС.
Частые ошибки
- Наличные до подписания без расписки. Если сделка сорвётся, покупателю нечем доказать оплату. Нужна расписка за квартиру.
- Заниженная цена в договоре. Продавец экономит на налоге, а покупатель при споре вернёт только сумму из договора.
- Не проверили прописанных. Человек, отказавшийся от приватизации, сохраняет право жить в квартире.
Даже в простой сделке между людьми стоит показать договор и выписку из ЕГРН юристу: это дешевле, чем спор о квартире.
Другие варианты
Вопросы и ответы
Можно ли скачать договор купли-продажи квартиры между физлицами бесплатно?
Да, образец в DOCX и PDF скачивается без регистрации. Заполненный договор под ваши данные и расчёты стоит 349 ₽.
Нужен ли нотариус при продаже квартиры между физлицами?
Нет, если квартира целиком принадлежит одному взрослому собственнику. Нотариус нужен, как правило, при продаже доли или квартиры ребёнка.
Можно ли продать квартиру без риелтора?
Да. Риелтор не обязательный участник сделки. Документы стороны могут подать в МФЦ сами.
Кто платит госпошлину за регистрацию?
Как договорятся стороны: в шаблоне можно выбрать покупателя, продавца или пополам.
Платит ли продавец налог, если квартира в собственности меньше 5 лет?
Если не набран минимальный срок владения (3 или 5 лет), доход облагается НДФЛ, но его можно уменьшить на вычет или расходы на покупку.
Покупатель становится собственником только после регистрации перехода права в Росреестре (ст. 551 ГК РФ). Шаблон подходит, когда квартира или комната целиком принадлежит одному продавцу (или супругам — при нотариальном согласии второго супруга), а продавец и покупатель — совершеннолетние граждане. Не подходит без юриста и нотариуса: если продаётся ДОЛЯ в квартире, если собственников несколько (договор о продаже долей, как правило, удостоверяет нотариус — ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ), если собственник или один из собственников — несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный (нужны разрешение органа опеки и, как правило, нотариальная форма — проверьте у нотариуса; ст. 37 ГК РФ, ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ), если продаваемая квартира была куплена с материнским капиталом (у детей должны быть доли). Если покупатель платит материнским капиталом — после покупки он обязан оформить жильё в общую собственность с детьми (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ); направить капитал на покупку без кредита до 3 лет ребёнка, как правило, нельзя — уточните в Социальном фонде. Расчёты наличными до подписания — самый рискованный для покупателя способ; безопаснее аккредитив, банковская ячейка или сервис безопасных расчётов. Если в квартире зарегистрированы люди, отказавшиеся от приватизации, они сохраняют право жить в ней и после продажи. Перед подписанием рекомендуем показать договор и выписку из ЕГРН юристу.
Ю
Автор и проверка: [уточнить: ФИО юриста]
Шаблон проверен: [уточнить: дата проверки юристом]. Редакция от 17 октября 2026. Основание: § 7 гл. 30 ГК РФ (ст. 549–558) — продажа недвижимости; ст. 551 ГК РФ (регистрация перехода права); ст. 556 ГК РФ (передаточный акт); п. 1 ст. 558 ГК РФ (лица, сохраняющие право пользования); п. 5 ст. 488 ГК РФ (залог при оплате после передачи); п. 3 ст. 35 СК РФ (согласие супруга); ч. 6 ст. 42 ЖК РФ (комната в коммунальной квартире); ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ (материнский капитал).
Полезно знать
Связанные документы