Задаток или аванс при покупке квартиры
Задаток (ст. 380–381 ГК РФ) — обеспечение сделки. Передумал покупатель — задаток остаётся у продавца. Передумал продавец — возвращает задаток в двойном размере. Если сделка не состоялась по причинам, за которые никто не отвечает, задаток возвращается.
Аванс — просто предоплата. Если сделки не будет, его возвращают в любом случае, кто бы ни был виноват. Аванс выгоднее покупателю, который не уверен в одобрении ипотеки или продаже своей квартиры; задаток — продавцу, который хочет гарантий.
Важно: если сомневаетесь, считается ли сумма задатком, закон толкует её как аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Поэтому одной расписки «получил задаток» мало — нужно письменное соглашение. Подробнее о разнице — на странице договор задатка.
Разбор соглашения по пунктам
Так устроен наш шаблон. Для квартиры выбирайте вариант «недвижимость».
Стороны. Продавец и покупатель — граждане, ИП или организации. Подписывает собственник квартиры, а не риелтор: задаток, переданный посреднику, к продавцу не привязан.
К какому договору задаток. К предварительному договору (основной ещё не подписан) — самый частый случай — или к уже подписанному договору купли-продажи. Указывается дата этого договора.
Квартира и цена. Адрес и кадастровый номер квартиры, полная цена. Задаток засчитывается в цену, остаток платится по основному договору.
Срок. Дата, до которой нужно подписать основной договор. Без срока непонятно, когда сторона «уклонилась».
Передача задатка. Наличными при подписании — с отметкой о получении прямо в соглашении — или переводом на счёт продавца.
Последствия срыва. По вине покупателя задаток остаётся продавцу, по вине продавца — возвращается вдвойне в указанный срок. Можно выбрать, возмещаются ли убытки сверх задатка.
Отказ банка в ипотеке. Если покупатель вовремя подал заявку и все документы, а банк отказал, это считается обстоятельством, за которое никто не отвечает, — задаток возвращается полностью.
Что такое уклонение. Неявка на подписание после письменного уведомления не позднее чем за 3 дня или отказ подписать на согласованных условиях.
На что обратить внимание
- Проверьте продавца до передачи денег. Выписка из ЕГРН: тот ли собственник, нет ли ареста. Сверьте паспорт.
- Размер задатка. Закон его не ограничивает. Обычно это небольшая часть цены: чем больше сумма, тем больнее её потерять.
- Реальный срок. Заложите время на одобрение ипотеки, сбор справок и выписку жильцов.
- Наличные — с подписью. Получение денег подтверждается подписью продавца в соглашении или отдельной распиской о задатке за квартиру.
Если продаётся доля или собственник квартиры — ребёнок, основной договор, как правило, нотариальный. В таком случае предварительный договор и задаток безопаснее оформить у нотариуса — уточните у него. В любом случае до передачи денег рекомендуем показать документы юристу.
Частые ошибки
- Задаток без предварительного договора. Задаток обеспечивает обязательство; без договора его легко переквалифицировать в аванс.
- Деньги риелтору. Если собственник не подписал соглашение, требовать с него двойной задаток не получится.
- Нет пункта об ипотеке. Тогда при отказе банка продавец может считать виноватым покупателя.
- Размытое «в ближайшее время». Без даты не определить, кто сорвал сделку.
Предварительный договор с теми же условиями — на странице предварительный договор купли-продажи квартиры.
Другие варианты
Расторжение договора купли-продажи квартирыДоговор купли-продажи квартиры между родственникамиДоговор купли-продажи комнатыДоговор купли-продажи квартиры между физическими лицамиДоговор купли-продажи квартиры с материнским капиталомДоговор купли-продажи квартиры несовершеннолетнимДоговор купли-продажи квартиры по доверенности
Вопросы и ответы
Можно ли скачать договор задатка при покупке квартиры бесплатно?
Да, образец соглашения в DOCX и PDF скачивается без регистрации. Заполненное соглашение под вашу сделку стоит 249 ₽.
Вернут ли задаток, если банк не одобрил ипотеку?
Если в соглашении это прописано как обстоятельство, за которое никто не отвечает, — да, полностью. Без такого пункта исход зависит от позиции продавца и суда.
Что лучше при покупке квартиры: задаток или аванс?
Аванс возвращается всегда, задаток — нет. Покупателю, не уверенному в сделке, безопаснее аванс; продавцу — задаток.
Нужен ли нотариус для соглашения о задатке?
Обычно нет, достаточно простой письменной формы. Исключение — если основной договор должен быть нотариальным; тогда уточните форму у нотариуса.
Можно ли оформить задаток только распиской?
Рискованно: при сомнениях сумма считается авансом. Нужно соглашение о задатке, а расписка — дополнение к нему.
Сколько должен составлять задаток за квартиру?
Закон размер не устанавливает, стороны договариваются сами. Сумма должна быть меньше цены квартиры, поскольку засчитывается в неё.
Задаток работает только вместе с договором: предварительным или основным. Если письменного соглашения о задатке нет или есть сомнения, переданная сумма считается авансом и возвращается в любом случае (п. 3 ст. 380 ГК РФ).