Что говорит закон о продаже квартиры
- Форма. Только письменно, одним документом, подписанным обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ). Устная договорённость или переписка не подойдут — такой договор недействителен.
- Предмет. Квартиру нужно описать так, чтобы её нельзя было спутать с другой: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж (ст. 554 ГК РФ).
- Цена. Без цены договор считается незаключённым (ст. 555 ГК РФ).
- Кто сохраняет право жить. Для жилья обязательно перечислить людей, которые сохранят право пользования квартирой после продажи, — иначе договор не заключён (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Например, родственник, отказавшийся от приватизации, по закону не теряет права жить в квартире.
- Переход права. Регистрируется не договор, а переход права собственности. Покупатель становится собственником с даты записи в ЕГРН (ст. 551 ГК РФ).
Какой договор купли-продажи квартиры выбрать
Шаблон один, а условия под вашу ситуацию включаются в конструкторе. Страницы с особенностями:
- между физическими лицами — обычная продажа «собственник — покупатель»;
- комнаты — в коммунальной квартире или общежитии;
- с материнским капиталом и ипотекой — с порядком перечисления денег;
- между родственниками — с налоговыми нюансами;
- по доверенности и на несовершеннолетнего — где без юриста не обойтись.
До основной сделки обычно подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры и соглашение о задатке.
Когда нужен нотариус
Если квартира целиком принадлежит одному взрослому собственнику (или супругам при нотариальном согласии второго), нотариус не обязателен. Нотариальная форма, как правило, обязательна:
- при продаже доли в квартире (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ) — см. статью о договоре купли-продажи доли;
- если собственник — несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный; кроме того, нужно разрешение органа опеки;
- если квартира куплена с материнским капиталом и у детей выделены доли — фактически это тоже продажа долей.
Закон менялся, и в нём есть исключения, поэтому форму сделки в таких случаях уточните у нотариуса. Наш шаблон для них не подходит.
Как безопасно рассчитаться
Самый рискованный для покупателя вариант — отдать деньги наличными до подписания: если регистрация сорвётся, вернуть их будет сложно. В шаблоне есть безопасные способы, при которых продавец получает деньги только после записи в ЕГРН:
- аккредитив — банк перечисляет деньги продавцу по выписке о регистрации;
- банковская ячейка — доступ продавца к ячейке открывается по той же выписке;
- сервис безопасных расчётов банка;
- оплата после регистрации — удобна покупателю, но рискованна для продавца; его защищает залог квартиры до полной оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Если деньги всё же передаются наличными, оформите расписку о получении денег за квартиру.
Как заполнить договор онлайн
- Закажите свежую выписку из ЕГРН: из неё — кадастровый номер, основание права и номер записи.
- Узнайте, кто зарегистрирован в квартире, и договоритесь о сроке выписки.
- В конструкторе укажите стороны, квартиру, цену и способ расчётов; включите ипотеку или маткапитал, если они есть.
- Выберите передачу: акт приёма-передачи квартиры в приложении, отдельно или договор как акт.
- Скачайте DOCX и PDF, покажите договор юристу, подпишите и подайте документы в Росреестр.
Квартира — самая дорогая покупка у большинства людей. Шаблон закрывает типовую сделку, но перед подписанием рекомендуем проверить договор и документы на квартиру у юриста.
Полезно знать
Вопросы и ответы
Можно ли скачать договор купли-продажи квартиры бесплатно?
Да. Образец в DOCX и PDF скачивается без регистрации. Заполненный договор под вашу сделку — с ипотекой, маткапиталом или аккредитивом — стоит 349 ₽.
Нужно ли заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса?
Если квартира целиком принадлежит взрослому собственнику — нет. При продаже доли или квартиры несовершеннолетнего нотариальная форма, как правило, обязательна.
Когда покупатель становится собственником?
С момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН (ст. 551 ГК РФ). Подписанный договор сам по себе собственником не делает.
Сколько экземпляров договора печатать?
По одному для продавца и покупателя. Если документы подаются в Росреестр на бумаге, может понадобиться ещё экземпляр — уточните в МФЦ.
Нужна ли расписка, если в договоре написано, что деньги получены?
Не обязательна, но полезна при наличных: она подтверждает конкретную сумму и дату. При аккредитиве или ячейке подтверждением служат банковские документы.
Можно ли продать квартиру, если в ней кто-то прописан?
Можно. В договоре указывают, кто зарегистрирован и до какой даты выпишется. Если кто-то сохраняет право жить в квартире, это обязательно указывается в договоре — покажите его юристу.
Покупатель становится собственником только после регистрации перехода права в Росреестре (ст. 551 ГК РФ). Шаблон подходит, когда квартира или комната целиком принадлежит одному продавцу (или супругам — при нотариальном согласии второго супруга), а продавец и покупатель — совершеннолетние граждане. Не подходит без юриста и нотариуса: если продаётся ДОЛЯ в квартире, если собственников несколько (договор о продаже долей, как правило, удостоверяет нотариус — ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ), если собственник или один из собственников — несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный (нужны разрешение органа опеки и, как правило, нотариальная форма — проверьте у нотариуса; ст. 37 ГК РФ, ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ), если продаваемая квартира была куплена с материнским капиталом (у детей должны быть доли). Если покупатель платит материнским капиталом — после покупки он обязан оформить жильё в общую собственность с детьми (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ); направить капитал на покупку без кредита до 3 лет ребёнка, как правило, нельзя — уточните в Социальном фонде. Расчёты наличными до подписания — самый рискованный для покупателя способ; безопаснее аккредитив, банковская ячейка или сервис безопасных расчётов. Если в квартире зарегистрированы люди, отказавшиеся от приватизации, они сохраняют право жить в ней и после продажи. Перед подписанием рекомендуем показать договор и выписку из ЕГРН юристу.
Связанные документы
Акт приёма-передачи
Расписка
Расписки в получении денег: за имущество, задаток, возврат долга.
Договор задатка (соглашение о задатке)
Задаток при покупке квартиры, дома или авто и предварительный договор.
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Бронь квартиры до сделки: цена, срок, задаток или аванс, ипотека.
Соглашение о выделении долей
Доли в квартире или доме: маткапитал, дети, супруги.