Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости — это договор, по которому продавец передаёт покупателю здание, помещение, участок или другой объект, прочно связанный с землёй, а покупатель платит цену. Для каждого вида недвижимости у нас свой образец договора купли-продажи недвижимого имущества. Ниже — как выбрать нужный, какие условия закон считает обязательными и что происходит после подписания.

Скачать образец DOCX — бесплатно Заполнить за 2 минуты
Также PDFРедакция от 17 октября 2026§ 7 гл. 30 ГК РФ (ст. 549–558) — продажа недвижимости

Заполнить онлайн

Черновик хранится только в этой вкладке браузера. Отправленные данные хранятся на сервере в России 30 дней и удаляются. Нажимая «Проверить документ», вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и офертой.

Что считается недвижимостью

По Гражданскому кодексу (ст. 130 ГК РФ) недвижимость — это земельные участки и всё, что прочно связано с землёй и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба: дома, здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Недвижимостью также являются жилые и нежилые помещения и машино-места.

Продажу недвижимости регулирует отдельный параграф Гражданского кодекса (ст. 549–558 ГК РФ). Его правила строже, чем для обычных вещей: договор только письменный, а право переходит лишь после регистрации.

Какой договор выбрать

Квартира в строящемся доме от застройщика покупается не по этому договору, а по договору участия в долевом строительстве — его готовит застройщик. Объект незавершённого строительства продать можно, если он стоит на кадастровом учёте и право на него зарегистрировано; такую сделку лучше доверить юристу.

Условия, без которых договор не заключён

  1. Объект. Данные, позволяющие точно определить недвижимость: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж (ст. 554 ГК РФ). Берите их из выписки из ЕГРН слово в слово.
  2. Цена. Обязательна (ст. 555 ГК РФ). Для дома с участком цена каждого объекта указывается отдельно.
  3. Лица, сохраняющие право пользования — только для жилья (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Остальное — порядок расчётов, срок передачи, неустойка — закон оставляет на усмотрение сторон. Но если эти пункты не прописать, споры почти неизбежны. Подробно о каждом условии — в статье о существенных условиях договора купли-продажи.

Что происходит после подписания

Договор вступает в силу с подписания, но собственником покупатель становится только после регистрации перехода права в ЕГРН (ст. 551 ГК РФ). Как подать документы и что делать, если регистрацию приостановили, — в статье регистрация договора купли-продажи недвижимости.

Объект передаётся по передаточному акту или по самому договору (ст. 556 ГК РФ). С момента передачи на покупателя переходит риск случайной гибели и расходы на содержание.

Нотариус и юрист

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости обязательно, как правило, при продаже доли и при сделках с имуществом несовершеннолетних и недееспособных. В остальных случаях стороны могут прийти к нотариусу по желанию: он проверит документы и сам подаст их на регистрацию. Сколько это стоит — в статье о нотариальном договоре.

Наши шаблоны рассчитаны на типовые сделки между дееспособными сторонами. Если объект в ипотеке у продавца, в нём прописаны люди с правом пользования или собственников несколько, обязательно покажите договор юристу до подписания.

Полезно знать

Вопросы и ответы

Можно ли скачать договор купли-продажи недвижимости бесплатно?
Да. Для квартиры, участка, дома, гаража и нежилого помещения есть бесплатные бланки в DOCX и PDF. Заполненный договор под вашу сделку стоит 349 ₽.
Какая форма договора купли-продажи недвижимости?
Письменная, в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение формы делает договор недействительным.
С какого момента договор купли-продажи недвижимости считается заключённым?
С момента подписания, если в нём согласованы объект и цена. Право собственности переходит позже — после регистрации в ЕГРН.
Можно ли заключить договор купли-продажи будущей недвижимости?
Гражданский кодекс допускает продажу вещи, которая будет создана в будущем. Но квартиры в новостройке от застройщика продаются по договору долевого участия, а остальные такие сделки сложны — нужен юрист.
Нужен ли предварительный договор?
Не обязательно. Его подписывают, если основную сделку нельзя провести сразу: продавец собирает документы или покупатель ждёт одобрения ипотеки.
Кто должен подавать документы на регистрацию?
Обе стороны или их представители по нотариальной доверенности. Если договор удостоверен нотариусом, документы может подать он.
Покупатель становится собственником только после регистрации перехода права в Росреестре (ст. 551 ГК РФ). Шаблон подходит, когда квартира или комната целиком принадлежит одному продавцу (или супругам — при нотариальном согласии второго супруга), а продавец и покупатель — совершеннолетние граждане. Не подходит без юриста и нотариуса: если продаётся ДОЛЯ в квартире, если собственников несколько (договор о продаже долей, как правило, удостоверяет нотариус — ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ), если собственник или один из собственников — несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный (нужны разрешение органа опеки и, как правило, нотариальная форма — проверьте у нотариуса; ст. 37 ГК РФ, ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ), если продаваемая квартира была куплена с материнским капиталом (у детей должны быть доли). Если покупатель платит материнским капиталом — после покупки он обязан оформить жильё в общую собственность с детьми (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ); направить капитал на покупку без кредита до 3 лет ребёнка, как правило, нельзя — уточните в Социальном фонде. Расчёты наличными до подписания — самый рискованный для покупателя способ; безопаснее аккредитив, банковская ячейка или сервис безопасных расчётов. Если в квартире зарегистрированы люди, отказавшиеся от приватизации, они сохраняют право жить в ней и после продажи. Перед подписанием рекомендуем показать договор и выписку из ЕГРН юристу.
Ю
Автор и проверка: [уточнить: ФИО юриста]
Шаблон проверен: [уточнить: дата проверки юристом]. Редакция от 17 октября 2026. Основание: § 7 гл. 30 ГК РФ (ст. 549–558) — продажа недвижимости; ст. 551 ГК РФ (регистрация перехода права); ст. 556 ГК РФ (передаточный акт); п. 1 ст. 558 ГК РФ (лица, сохраняющие право пользования); п. 5 ст. 488 ГК РФ (залог при оплате после передачи); п. 3 ст. 35 СК РФ (согласие супруга); ч. 6 ст. 42 ЖК РФ (комната в коммунальной квартире); ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ (материнский капитал).

Связанные документы

Акт приёма-передачи

Расписка

Расписки в получении денег: за имущество, задаток, возврат долга.

Договор задатка (соглашение о задатке)

Задаток при покупке квартиры, дома или авто и предварительный договор.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Бронь квартиры до сделки: цена, срок, задаток или аванс, ипотека.

Соглашение о выделении долей

Доли в квартире или доме: маткапитал, дети, супруги.

Заполнить — 349 ₽