Почему дом продаётся вместе с участком
Земельный кодекс закрепляет принцип единства судьбы участка и строений на нём (ст. 1 и ст. 35 ЗК РФ). Если собственник дома владеет и землёй, отдельная продажа дома без участка (или наоборот) не допускается. Гражданский кодекс добавляет: вместе с домом к покупателю переходят права на землю под ним (ст. 552 ГК РФ).
Поэтому наш договор купли-продажи жилого дома оформляет оба объекта одним документом, а документы в Росреестр подаются на дом и участок одновременно.
Разбор договора купли-продажи дома по пунктам
Так устроен наш шаблон. Почти все данные берутся из двух выписок из ЕГРН — на дом и на участок.
Участок. Кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель и вид разрешённого использования. Отдельно — установлены ли границы: если нет, покупатель предупреждён об этом в договоре.
Дом. Кадастровый номер, адрес, площадь, этажность, год постройки. Продавец заверяет, что других зарегистрированных строений на участке нет.
Постройки без регистрации. Баня, сарай, забор, теплица переходят вместе с участком — их перечисляют в передаточном акте.
Основания права. Отдельно для дома и участка: документ, по которому продавец стал собственником, и номер записи в ЕГРН.
Ограничения и сети. Охранные зоны, сервитуты, подключённые электричество, газ, вода, канализация. Продавец обязан сообщить об ограничениях (ст. 37 ЗК РФ).
Цена. Общая цена и отдельно цена дома и цена участка. Это нужно для налогов, вычетов и банка при ипотеке.
Расчёты. До подписания, после регистрации, через ячейку, аккредитив или безопасные расчёты банка; ипотека покупателя — по галочке.
Зарегистрированные в доме. Никого нет или все выписываются до указанной даты. Перечень лиц, сохраняющих право пользования, — обязательное условие для жилья (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Передача и регистрация. Акт в приложении, отдельный акт или договор как акт; срок подачи документов в Росреестр. Собственность переходит с записи в ЕГРН.
Что проверить до сделки
- Дом есть в ЕГРН. Если дом построен, но не оформлен, продать его как дом нельзя — сначала регистрация. Иначе покупатель получит участок с «самостроем».
- Вид объекта. Наш шаблон рассчитан на жилой дом. Если в выписке значится «садовый дом» или «нежилое здание», название в договоре должно совпадать с ЕГРН — попросите юриста поправить формулировку.
- Вид использования земли. «Для ИЖС», «для ведения садоводства», «ЛПХ» — от этого зависит, можно ли перестраивать дом и регистрироваться в нём.
- Согласие супруга. Если дом или земля куплены либо построены в браке — нотариальное согласие (п. 3 ст. 35 СК РФ).
- Долги. Коммунальные платежи, а для дачи в СНТ — взносы в товарищество.
Частые ошибки
- Продали дом «без земли». Такую сделку Росреестр не зарегистрирует или её признают недействительной.
- Одна общая цена. Потом сложно считать налог и вычет; банк при ипотеке тоже просит разбивку.
- Не выяснили, кто прописан. Родственник продавца может сохранить право жить в доме.
- Дом куплен с материнским капиталом. Тогда у детей должны быть доли, и продажа идёт через нотариуса и опеку — наш шаблон не подходит.
Если продаётся только земля, смотрите общий договор купли-продажи земельного участка. Передачу ключей и построек удобно оформить актом приёма-передачи дома, деньги — распиской.
Перед подписанием покажите договор и обе выписки из ЕГРН юристу: в сделках с домами чаще всего встречаются незарегистрированные пристройки и споры о границах.
Другие варианты
Вопросы и ответы
Можно ли скачать договор купли-продажи дома бесплатно?
Да, образец в DOCX и PDF скачивается без регистрации. Заполненный договор купли-продажи дома с участком под вашу сделку стоит 349 ₽.
Нужен ли нотариус при продаже дома?
Если дом и участок целиком принадлежат одному взрослому собственнику — нет. При продаже доли или если среди собственников есть дети, нотариус, как правило, обязателен.
Подходит ли договор для дачи?
Да, если дача — зарегистрированный жилой дом на участке продавца. Если в ЕГРН объект записан как садовый дом, формулировку стоит поправить с юристом.
Можно ли купить дом в ипотеку по этому договору?
Да, в шаблоне есть пункт об ипотечном кредите: часть цены платит банк, дом и участок после регистрации в залоге у банка. Но банк может прислать свою форму — сверьтесь с ним.
Можно ли оплатить дом материнским капиталом?
Закон это допускает, но в нашем шаблоне дома с участком пункта о маткапитале нет. Для такой сделки нужен юрист.
Как продать дом, если он не оформлен?
Сначала зарегистрировать право на дом в ЕГРН. До этого продаётся только участок, а постройка остаётся юридически незарегистрированной.
Покупатель становится собственником только после регистрации перехода права в Росреестре (ст. 551 ГК РФ). Дом и участок под ним, если они принадлежат одному человеку, продаются только вместе (ст. 35 ЗК РФ) — регистрируйте их одновременно. Перед сделкой закажите свежую выписку из ЕГРН: проверьте собственника, обременения, категорию земель, вид разрешённого использования и установлены ли границы (если нет — возможны споры с соседями). Шаблон рассчитан на продажу участка (дома) целиком одним собственником-гражданином. Без юриста не используйте: если продаётся доля (как правило, нужен нотариус — ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ), собственник — несовершеннолетний или недееспособный, дом построен или куплен с материнским капиталом, участок из земель сельскохозяйственного назначения (кроме садовых, огородных и участков для личного подсобного хозяйства — может действовать преимущественное право покупки региона или муниципалитета; уточните у юриста), участок в аренде у продавца (тогда продаётся не участок, а право аренды), на участке есть незарегистрированный дом или постройки третьих лиц. Если участок в садовом товариществе — попросите справку об отсутствии долгов по взносам.
Связанные документы
Акт приёма-передачи
Расписка
Расписки в получении денег: за имущество, задаток, возврат долга.
Договор задатка (соглашение о задатке)
Задаток при покупке квартиры, дома или авто и предварительный договор.
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Бронь квартиры до сделки: цена, срок, задаток или аванс, ипотека.
Договор купли-продажи земельного участка
Все варианты и образцы