Договор купли-продажи земельного участка

Что это за договор и чем земля отличается от квартиры

Участок — недвижимость, поэтому к договору применяются правила о продаже недвижимости (ст. 549–557 ГК РФ) и особые нормы Земельного кодекса (ст. 37 ЗК РФ). Договор подписывается в простой письменной форме одним документом (ст. 550 ГК РФ), а покупатель становится собственником только после записи в ЕГРН (ст. 551 ГК РФ).

Главное отличие от квартиры — у земли есть категория и вид разрешённого использования. От них зависит, можно ли строить дом, прописаться в нём, получить ипотеку. Эти сведения переносятся в договор точно как в выписке из ЕГРН. Второе отличие — продавец обязан сообщить покупателю об обременениях и ограничениях использования участка (ст. 37 ЗК РФ). Если он сообщил заведомо ложные сведения, покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора.

Что проверить до подписания

• Собственник и обременения. Свежая выписка из ЕГРН: кто владелец, нет ли ареста, залога, аренды, сервитута.
• Границы. Если в выписке есть отметка «граница не установлена», участок не размежёван — возможны споры с соседями о заборе и площади. Безопаснее провести межевание до сделки.
• Ограничения. Охранные зоны ЛЭП и газопровода, водоохранные зоны — в них строительство бывает запрещено или ограничено. Смотрите выписку и публичную кадастровую карту.
• Постройки. Если на участке стоит дом или гараж, права на которые зарегистрированы, — продавать их нужно вместе с землёй.
• Супруг продавца. Если участок куплен в браке, нужно нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).
• Долги в СНТ. Для садового участка попросите справку товарищества об отсутствии задолженности по взносам.

Участок с домом: продаются только вместе

Если дом и земля под ним принадлежат одному человеку, продать их по отдельности нельзя (ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ). Поэтому в нашем шаблоне есть два режима: только участок и жилой дом с земельным участком — с раздельной ценой дома и земли. Раздельная цена нужна для налогов и для банка, если покупка в ипотеку.

Баня, сарай, забор, теплица, права на которые не регистрируются, переходят покупателю вместе с участком. В договоре их лучше перечислить, чтобы потом не спорить.

Когда нужен юрист или нотариус

• Продаётся доля участка — как правило, только у нотариуса. Подробнее — в статье о купле-продаже доли.
• Собственник — несовершеннолетний или недееспособный — нужно разрешение органа опеки и, как правило, нотариальная форма. Уточните у нотариуса.
• Земли сельскохозяйственного назначения (кроме садовых, огородных участков и ЛПХ) — может действовать преимущественное право покупки региона или муниципалитета.
• Участок у продавца в аренде — продаётся не земля, а право аренды, это другой договор.
• Продаёт представитель — смотрите продажу участка по доверенности.

Как составить договор купли-продажи земельного участка онлайн

1. Закажите выписку из ЕГРН — из неё берутся кадастровый номер, площадь, категория, вид использования и запись о праве.
2. В конструкторе выберите «участок» или «дом с участком», укажите стороны и согласие супруга, если нужно.
3. Выберите расчёты: аккредитив, ячейка, безопасные расчёты банка, оплата после регистрации или до подписания. Если часть суммы — ипотека, включите её.
4. Решите, как оформить передачу: актом в приложении, отдельным актом приёма-передачи участка или самим договором.
5. Скачайте DOCX и PDF, подпишите и подайте документы в Росреестр через МФЦ или онлайн. Если деньги передаются наличными, возьмите расписку за земельный участок.

Если до сделки нужно «забронировать» участок, сначала подписывают предварительный договор и соглашение о задатке.

Вопросы и ответы

Связанные документы