Сдавать квартиру по доверенности

Сдавать квартиру по доверенности можно: представитель собственника — родственник, знакомый или управляющий — подписывает договор найма и акт приёма-передачи от его имени. Безопаснее, если доверенность нотариальная и в ней прямо написано право сдавать эту квартиру. Налог с дохода при этом платит собственник, а не представитель.

Обновлено 16 октября 2026Проверено: [уточнить: ФИО юриста]

Какая нужна доверенность

Сдача квартиры внаём — распоряжение имуществом, и закон требует нотариальной доверенности для распоряжения правами, зарегистрированными в госреестре (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Нужна ли нотариальная форма для краткосрочного найма, юристы оценивают по-разному, поэтому на практике безопаснее оформить доверенность у нотариуса. Если договор заключается на год и больше, ограничение права подлежит регистрации в Росреестре — для подачи документов нотариальная доверенность обязательна.

Нанимателю стоит настаивать на нотариальной доверенности: по простой нельзя проверить, что её выдал собственник.

Что указать в доверенности

  • адрес и кадастровый номер квартиры;
  • право сдавать внаём на срок и за плату по своему усмотрению — или с ограничениями (не дешевле, не дольше);
  • право подписывать договор найма, акт приёма-передачи и опись имущества, дополнительные соглашения и соглашение о расторжении;
  • право получать плату и депозит — если собственник хочет, чтобы деньги шли через представителя;
  • право представлять собственника в управляющей компании и у поставщиков услуг;
  • срок — если не указан, доверенность действует год (ст. 186 ГК РФ).

Как оформить договор и акт

Договор заключается от имени собственника: он указан как наймодатель, а подписывает его представитель «по доверенности № … от …, удостоверенной нотариусом …». Копию доверенности прикладывают к договору. Так же оформляется акт приёма-передачи квартиры: представитель передаёт ключи, фиксирует показания счётчиков и состояние имущества.

Сам договор — обычный договор найма: см. договор аренды квартиры. В нашем шаблоне стороны — собственник и наниматель; если подписывает представитель, его данные и реквизиты доверенности нужно добавить в договор вручную — это лучше сделать с юристом.

Кто платит налог

Доход от сдачи — доход собственника, даже если деньги получает представитель. Собственник платит НДФЛ 13% или налог самозанятого 4%, если наниматель — физлицо. Представителю выгоднее передавать деньги собственнику с распиской или настроить оплату нанимателем сразу на счёт собственника. Подробнее — в статье налог с аренды.

Риски для нанимателя и собственника

  1. Доверенность отменена или собственник умер. Договор, подписанный после этого, может стать предметом спора: собственник или наследники вправе его не признавать. Нанимателю стоит проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты.
  2. Депозит у представителя. Если право на получение денег не указано, собственник может отказаться возвращать депозит, «которого не получал».
  3. Представитель сдал дешевле. Если в доверенности нет ограничений, собственник связан условиями, которые подписал представитель.
  4. Собственник — несовершеннолетний или квартира в ипотеке. Нужны согласие законного представителя или банка — уточните у юриста.

Вопросы и ответы

Можно ли сдать квартиру по простой доверенности?
Риск велик: по закону для распоряжения недвижимостью нужна нотариальная доверенность, а наниматель вправе не принять простую. Безопаснее оформить у нотариуса.
Кто подписывает акт приёма-передачи квартиры по доверенности?
Представитель от имени собственника, с указанием реквизитов доверенности. Право подписывать акт должно быть в доверенности.
Кто платит налог, если квартиру сдаёт представитель?
Собственник: доход от сдачи — его доход. Представитель налог с чужого дохода не платит.
Может ли наниматель проверить доверенность?
Да, нотариальную — по реквизитам на сайте Федеральной нотариальной палаты. Дополнительно стоит связаться с собственником.
Простая письменная доверенность подходит для бытовых поручений: забрать документы, письма и посылки, получить справку, подать заявление. Для многого её недостаточно. Нужна нотариальная доверенность: для сделок, которые требуют нотариальной формы, для подачи документов на регистрацию в Росреестр и распоряжения недвижимостью (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ), для представления гражданина в налоговой (п. 3 ст. 29 НК РФ). Для получения зарплаты, пенсии, пособий и стипендии доверенность может удостоверить организация по месту работы или учёбы или стационар, где лечится доверитель (п. 3 ст. 185.1 ГК РФ). Пенсионный фонд и банк могут требовать нотариальную доверенность или свою форму — уточните заранее. В суде (ст. 53 ГПК РФ) доверенность гражданина удостоверяет нотариус, организация по месту работы или учёбы, управляющая компания или ТСЖ по месту жительства и другие лица из этой статьи; простая подпись доверителя не подойдёт. Почта и службы доставки иногда требуют нотариальную доверенность или свою форму — спросите в отделении.
Ю
Автор и проверка: [уточнить: ФИО юриста]
Шаблон проверен: [уточнить: дата проверки юристом]. Редакция от 16 октября 2026. Основание: гл. 10 ГК РФ (ст. 185–189); ст. 185.1 ГК РФ (форма доверенности); ст. 186 ГК РФ (срок доверенности); ст. 53 ГПК РФ (доверенность в суде); п. 3 ст. 29 НК РФ (представитель в налоговых отношениях).

Полезно знать

Связанные документы

Доверенность на прицеп

Легковой или грузовой прицеп: пользование, ремонт, ГИБДД.

Доверенность на ребенка от родителей

Бабушка, няня, родственник: врач, школа, поездки по России.

Доверенность от ИП

Предприниматель поручает сотруднику или юристу договоры, переписку, суд.

Доверенность

Все варианты и образцы