Брачный договор на квартиру

Брачный договор на квартиру позволяет заранее решить, кому достанется жильё при разводе, — не меняя режим остального имущества. Как и любой брачный договор, он действителен только после нотариального удостоверения: наш документ — проект для нотариуса. Ниже — варианты условий, разбор пунктов и что делать с ипотекой.

Скачать образец DOCX — бесплатно Заполнить за 2 минуты
Также PDFРедакция от 17 октября 2026гл. 8 СК РФ (ст. 40–44)

Заполнить онлайн

Черновик хранится только в этой вкладке браузера. Отправленные данные хранятся на сервере в России 30 дней и удаляются. Нажимая «Проверить документ», вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и офертой.

Зачем брачный договор на конкретную квартиру

Квартира, купленная в браке, — общая собственность супругов, даже если оформлена на одного (ст. 34 СК РФ). При разводе её делят пополам. Брачный договор на конкретную квартиру меняет это правило только для неё (ст. 42 СК РФ). Частые ситуации:

  • квартиру покупают в браке на деньги родителей одного из супругов;
  • платежи по ипотеке вносит только один супруг;
  • квартира добрачная, но в браке в ней делают дорогой ремонт;
  • супруги хотят закрепить доли — например, 2/3 и 1/3.

Остальное имущество при этом может остаться в общем режиме: в шаблоне есть вариант «совместная собственность с исключениями».

Разбор брачного договора по пунктам

Шаблон один для всех случаев; для квартиры важны следующие пункты.

Статус сторон. Состоят в браке или вступают в него. Договор до брака вступит в силу с даты регистрации брака, в браке — с нотариального удостоверения.
Общий режим. Раздельный, долевой или совместный с исключениями. Для одной квартиры чаще выбирают последний: всё общее, кроме неё.
Таблица имущества. Квартира с адресом и кадастровым номером и кому она принадлежит: «личная собственность Супруги», «по 1/2», «Супругу — 2/3, Супруге — 1/3».
Добрачное и подаренное. Остаётся личным (ст. 36 СК РФ), если в таблице не решено иначе. Через договор можно и сделать добрачную квартиру общей.
Неотделимые улучшения. Ремонт за счёт другого супруга или общих денег по выбору не меняет режим квартиры — или вы прописываете свой порядок, например компенсацию.
Кредиты. Чей долг ипотека и кто её платит. Оговорка: без согласия банка должник не меняется (ст. 391 ГК РФ), о договоре нужно уведомить кредиторов (ст. 46 СК РФ).
Регистрация. Права на квартиру, режим которой изменён договором, регистрируются в ЕГРН. Подаёт ли документы нотариус — уточните у него.
Расходы на нотариуса. Кто платит за удостоверение: один из супругов или поровну.

Брачный договор на ипотечную квартиру

Банки часто сами предлагают брачный договор при ипотеке — например, если супруг не хочет быть созаёмщиком. Но если ипотека уже есть, брачный договор не меняет кредитный договор: заёмщиком остаётся тот, кто подписал его с банком. Изменять режим заложенной квартиры безопаснее с письменного согласия банка — иначе банк может заявить о нарушении условий кредита.

Если в покупке участвовал материнский капитал, доли детей брачным договором не отменить: они выделяются по закону. Смотрите соглашение о выделении долей по материнскому капиталу.

Частые ошибки

  1. Подписать без нотариуса. Договор ничтожен, квартира остаётся общей.
  2. Не указать квартиру точно. Без адреса и кадастрового номера возможен спор, о какой квартире речь.
  3. Оставить супруга без жилья и средств. Условия, ставящие одного в крайне неблагоприятное положение, суд может признать недействительными (п. 2 ст. 44 СК РФ).
  4. Забыть о банке. Кредитор не связан договором, о котором его не уведомили.

Общие правила и что нельзя включать — в разделе брачный договор. Если брак уже распадается, вместо брачного договора подойдёт соглашение о разделе имущества. Перед визитом к нотариусу при ипотеке или крупных суммах покажите проект юристу.

Вопросы и ответы

Можно ли заключить брачный договор только на одну квартиру?
Да. Договор может касаться отдельной вещи, а остальное имущество останется в законном режиме совместной собственности.
Нужно ли согласие банка на брачный договор по ипотечной квартире?
Закон прямо не требует согласия на сам договор, но кредитный договор обычно ограничивает распоряжение заложенным жильём. Согласуйте условия с банком заранее.
Можно ли через брачный договор сделать добрачную квартиру общей?
Да, брачный договор может установить совместную или долевую собственность и на имущество, принадлежавшее супругу до брака.
Нужно ли регистрировать брачный договор в Росреестре?
Регистрируется не сам договор, а права на квартиру, если режим её собственности изменился. Порядок подачи подскажет нотариус.
Сколько стоит проект брачного договора на квартиру?
Образец скачивается бесплатно, заполненный проект для нотариуса — 349 ₽. Стоимость удостоверения назовёт нотариус.
Брачный договор обязательно удостоверяет нотариус (ст. 41 СК РФ). Без нотариального удостоверения он недействителен (ничтожен) и никаких последствий не создаёт — подписать его «дома» нельзя. Этот документ — проект, который вы приносите нотариусу: он проверит и при необходимости изменит текст. Договор нельзя заключить за другого без доверенности, нельзя включать условия о детях, личных отношениях, отказе от алиментов нетрудоспособного супруга и условия, ставящие одного супруга в крайне невыгодное положение — суд признает их недействительными. Если имущество в залоге (ипотека) или есть долги, сообщите кредиторам: без их согласия обязательства не меняются. Перед подписанием рекомендуем консультацию юриста.
Ю
Автор и проверка: [уточнить: ФИО юриста]
Шаблон проверен: [уточнить: дата проверки юристом]. Редакция от 17 октября 2026. Основание: гл. 8 СК РФ (ст. 40–44); ст. 41 СК РФ (нотариальная форма); п. 3 ст. 42 СК РФ (что нельзя включать); ст. 46 СК РФ (права кредиторов); ст. 33–36 СК РФ (законный режим имущества); п. 3 ст. 163 ГК РФ.

Полезно знать

Связанные документы

Соглашение о разделе имущества супругов

Раздел нажитого в браке: квартира, авто, вклады, долги.

Соглашение об уплате алиментов

Алименты без суда: доля, твёрдая сумма или имущество.

Исковое заявление о расторжении брака

Развод через суд: с детьми, алиментами, при несогласии супруга.

Брачный договор

Все варианты и образцы

Заполнить — 349 ₽